1. Inleiding - Essay Marketplace

1. Inleiding

Naar aanleiding van de opdracht van de Tu Delft wordt op het Lloydkwartier onderzoek verricht om een Programma van Eisen voor de verdere ontwikkeling van het gebied op te stellen. Het Lloydkwartier, een wijk in het deelgemeente Delfshaven, is gelegen aan de rand van het centrum van Rotterdam, pal naast de bekende Euromast(figuur 1). Oorspronkelijk was dit gebied geweid aan twee havens aan de Nieuwe Maas, namelijk de Schiehaven en de St. Jobs haven. Tegenwoordig hebben de grotere buitenhavens van Rotterdam deze functie overgenomen en is er ruimte voor nieuwe ontwikkeling gekomen op dit grondgebied.

Het gebied is ongeveer 28 hectare groot en is op te delen in drie delen die allemaal een eigen karakter hebben(figuur 2), namelijk de Müllerpier, de Lloydpier en de Schiehaven. De Müllerpier heeft bijvoorbeeld een meer huiselijk karakter met veel woonmogelijkheden, de Lloydpier op zijn plaats voornamelijk werk-, winkel-, en studievoorzieningen. De Schiehaven biedt plaats aan een sportveld en voornamelijk industrie.

Probleembeschrijving

Het Lloydkwartier werd in het verleden niet als geheel beschouwd, waardoor de voorzieningen die het gebied biedt niet goed op elkaar zijn afgestemd. Op het Lloydkwartier heeft men te maken met verwaarloosde gebieden die afgewisseld worden met hoogontwikkelde nieuwbouw. De Lloydpier bijvoorbeeld heeft een creative media institute (SAE) en daarnaast een kantoorgebouw met creatieve bedrijven (Schiecentrale). Ook biedt het plaats aan een opleidingsinstituut (Hogeschool Rotterdam en STC B.V.). Tegelijkertijd zijn er percelen bijvoorbeeld die leeg staan. Andere braakliggende percelen worden illegaal gebruikt als moestuin en andere percelen worden gebruikt als bovengrondse parkeerplekken, terwijl beide niet toegestaan zijn volgens het bestemmingsplan van het Lloydkwartier (Lloydkwartier Bestemmingsplan 2014).

Het groenbeheer laat ook veel te wensen over. Veel familiewoningen kampen met een tekort aan groen en verstening is op enkele locaties goed zichtbaar.

De Schiehaven is het meest onbenutte deel van het Lloydkwartier. Op dit deel zijn er aan de ene kant twee sportvelden en aan de andere kant een paar industriegebouwen met daartussen onbenutte percelen.

De probleemstelling van dit Programma van Eisen (PvE) luidt daarom als volgt: “De Lloydpier bestaat uit braakliggende onbenutte percelen, terwijl de voorzieningen voor de nabijgelegen nieuwbouw niet daarop is afgestemd. Ten tweede is er een overschot aan verstening op de Lloydpier en de Müllerpier, een tekort aan groen voor de inwoners in de vorm van persoonlijke en gemeenschappelijke tuinen en een overschot aan leegstaande percelen op de Schiehaven.”

Aanpak

Om tot een volledig PvE te komen, wordt er nadruk gelegd op de enkele aspecten.

Ten eerste wordt er ingegaan op de vraag en aanbod van de markt. Daarbij wordt er gekeken naar doelgroepen: welke doelgroepen hebben een tekort aan aanbod, en zouden graag op een plek als het Lloydkwartier willen wonen?

Vervolgens wordt er gekeken naar woonmilieus en woonwensen van verscheidene doelgroepen. Naar wat voor soort woning is er vraag naar en wat voor een milieu hoort daarbij? Zijn de gevonden mogelijkheden wat betreft de woonwensen betaalbaar voor de daarbij horende doelgroepen? De kosten van deze suggesties worden ook behandeld.

In al deze stappen is ook gekeken naar de mogelijkheden om duurzaamheid te implementeren. Dat betekent: bij wat voor een wijk kunnen bepaalde mogelijkheden tot verduurzaming worden geïmplementeerd en maken deze het project onbetaalbaar?

Aan het eind van dit rapport wordt er een conclusie gegeven op de gevonden resultaten van de onderzoeken en uit dit onderzoek vloeit een programma van eisen voor het Lloydkwartier.

Doelstelling

Om van het Lloydkwartier een aantrekkelijk gebied te maken, dat past bij de locatie aan de rand van het centrum, en aan de oevers van de Nieuwe Maas, moet er veel veranderen. Om deze veranderingen in een goede baan te leiden wordt er een PvE opgesteld. In dit PvE wordt advies gegeven aan de projectontwikkelaars die in het Lloydkwartier geïnteresseerd zijn. Aan het eind van dit PvE wordt aan hen onder andere duidelijk gemaakt voor wie gebouwd kan worden, wat gebouwd kan worden en in welke prijsklasse de bouwwerken vallen. Hiermee wordt de kans op een financieel haalbaar en sociaal benodigd plan vergroot.

De hoofdonderzoeksvraag van dit PvE luidt als volgt: “Wat zijn de doelgroepen waarvan een woonvraag bestaat en waarvoor het Lloydkwartier een betekenis zou kunnen hebben, wat zijn hun woonwensen en zijn deze inpasbaar denkend aan het bestemmingsplan, kunnen zij zich de woningen met hun financiële mogelijkheden veroorloven, en hoe kan duurzaamheid worden geïntegreerd in dit project dat de braakligging van het Lloydkwartier tegen moet gaan?”.

Leeswijzer

Na de inleiding wordt in hoofdstuk 2 onderzoek gedaan naar het woningaanbod en de relevante doelgroepen. De deelvragen die in hoofdstuk 2 worden beantwoord zijn: “Wat zijn de doelgroepen voor het Lloydkwartier, als er rekening wordt gehouden met de vraag op de markt en het huidige aanbod?” en “Wat zijn de woningtypologieën en wat voor duurzame maatregelen kunnen worden toegepast op woningen en eventueel openbare ruimtes?”.

In hoofdstuk 3 komen de volgende deelvragen aan de orde: “Wat zijn de sterke en zwakke punten van het Lloydkwartier?”, “Wat zijn de RO-randvoorwaarden van het Lloydkwartier?” en als laatst “wat zijn de woonwensen van de gepensioneerde stel, empty nester en de paar met kinderen wat betreft woningen en de woonomgeving?“. In hoofdstuk 3 wordt de locatie en de woonmilieu ook beschreven om de deelvragen te kunnen beantwoorden en het voorlopige programma uitgeschreven aan de hand van de opgeleverde resultaten.

Hoofdstuk 3 wordt vervolgd door een marktonderzoek in hoofdstuk 4. Kan het gepensioneerde stel, de empty nester en de paar met kinderen afhankelijk van hun inkomen zich een woning op het Lloydkwartier veroorloven? En hoe kan het bouwproces zo effectief mogelijk verlopen door te faseren en door duurzaam te financieren? Dit zijn de deelvragen die in hoofdstuk 4 worden beantwoord.

In hoofdstuk 5 wordt de hoofdvraag van dit verslag beantwoord. Tevens wordt advies gegeven over de invulling van het Lloydkwartier gebaseerd op de verrichte onderzoek(kwalitatief advies). Er wordt ook gereflecteerd op welke maatschappelijke waardes het Programma van Eisen dient en wat voor sturingsproblemen op kunnen treden.

Ten slotte staat in hoofdstuk 6 een samenvatting van het eindproduct van dit rapport: het Programma van Eisen voor verdere ontwikkeling van het Lloydkwartier.

Review this essay:

Name
Rating
Your review: (optional)

Latest reviews:

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.